Сегодня одним из самых частых вопросов от предпринимателей является вопрос аренды – можно ли ее не платить? Ведь понятно, что в экономике кризис, одни предприятия закрылись и им нет смысла оплачивать аренду простаивающего помещения. Другие перешли в режим ограниченного функционирования и им не нужен весь объем арендуемых площадей. А кто-то перевел сотрудников в режим удаленной работы и им офисное помещение пока не нужно.
Форс-мажор ли?
Первое, на что сразу надо обратить внимание – к арендным отношениям понятие форс-мажора в данной конкретной ситуации применить нельзя. Что такое форс-мажор? Обстоятельства непреодолимой силы, которые стороны не могли предусмотреть и/или предвидеть и которые освобождают стороны от ответственности за неисполнение обязательств.
По своей природе форс-мажорными признаются такие обстоятельства., при наступении которых стороны не могут исполнить взятые на себя обязательства и освобождаются от ответственности за такое неисполнение.
Какая главная обязанность арендатора? Правильно – платить аренду. Есть ли на сегодняшний день какие-либо ограничения или объективные препятствия для проведение платежа арендатором? Разумеется их нет – банки работают, деньги никто не отменил. А значит и нет форс-мажора для арендатора — будь любезен произвести ежемесячный платеж вне зависимости от того, работает твой бизнес или нет.
Аргумент о том, что в стране кризис, поставщики не платят и пр. не может быть принят как форс-мажорное обстоятельство. К сожалению для арендаторов и к счастью для арендодателей.
А если изменить договор?
Если не получается отменить арендные платежи, то можно попробовать их уменьшить. И Гражданский кодекс позволяет это сделать.
В ст. 451 ГК РФ указывается, что в случае существенного изменения обстоятельств, сторона вправе требовать изменения условий договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
По сути получается, что если арендатор отправил сотрудников домой в соответствии с предписанием властей и помещение простаивает – это существенное изменение условий. В этом случае арендатор вправе обратиться к арендодателю с предложением о снижении арендной ставки на период такого простоя или расторжения договора. Однако, арендодатель не обязан идти на какие-либо уступки. Т.е. у арендатора это право, а у арендодателя никак не обязанность.
Статья 614 ГК РФ так же указывает на то, что если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, то он вправе требовать уменьшения арендной платы.
Получается, что в сложившейся ситуации стороны могут договориться об изменении размере арендных платежей. Или расторгнуть договор, если не придут к соласию.
Срочная помощь арендаторам
Однако наша власть все-таки решила немного помочь бизнесу и 1 апреля 2020 г. в экстренном порядке был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» № 98-ФЗ.
Нам будет интересна статья 19 указанного закона, которая касается именно арендных отношений и именно в отношении коммерческой недвижимости, а не государственной.
Рассмотрим все три пункта этой статьи.
Пункт 1 – отсрочка арендных платежей за 2020 год. Арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием предоставить отсрочку по платежам за 2020 год, а арендодатель ОБЯЗАН такую отсрочку предоставить путем заключения дополнительного соглашения с арендатором в течении 30 дней с даты получения соответствующего требования от арендатора.
Пункт 2 – стороны вправе изменить размер арендных платежей в любое время в течении 2020 года по взаимному соглашению. Для чего это – не совсем понятно, т.к. стороны и так всегда обладали таким правом.
Пункт 3 – арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Тоже не очень понятно, для чего это прописано, т.к. такое право закреплено ст. 451 и ст. 614 Гражданского кодекса.
Получается, что из этих трех пунктов реальны интерес для арендаторов представляет только самый первый из них, предусматривающий отсрочку платежей и обязывающий это сделать арендодателя.
Подведем итог и определим, какие возможности есть у арендатора:
- Ссылаться на текущую обстановку как на форс-мажор не имеет никакого смысла – отменить арендные платежи на этом основании не получится.
- Арендатор вправе обратиться к арендодателю с просьбой пересмотреть размер арендного платежа в сторону уменьшения. Здесь все зависит от того, смогут ли стороны договориться.
- Арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием предоставить отсрочку по оплате арендных платежей на 2020 год. При этом арендодатель обязан вам такую отсрочку предоставить.
Что делать, куда бежать?
Итак, какие действия необходимо предпринять арендатору для получения отсрочки платежей в соответствии с п.3 ст. 19 указанного выше Федерального закона?
Первое. До момента подписания дополнительного соглашения с арендодателем необходимо продолжать платить аренду, как бы тяжело это не было. Пока соглашения нет, договор действует в обычном режиме и арендатор обязан производить платежи.
Второе. Арендодателю направляется письмо с требованием предоставить отсрочку. Письмо можно направить по email, но бумажную версию при этом необходимо обязательно продублировать на адрес арендодателя, указанный в договоре аренды, и лучше это сделать ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Третье. Подписать с арендодателем допсоглашение об отсрочке арендных платежей. Пока не очень понятно, распространяется ли действие закона на арендные платежи, возникшие после его введения, либо же можно рассматривать все платежи с момента введения в субъектах РФ режима повешнной готовности. В Москве, например, этот режим был введен 5 марта указом Мэра № 12-УМ.
Условия отсрочки
Правительство РФ в своем Постановлении № 439 от 03.04.2020 г. установило следующие условия отсрочки арендных платежей:
- Срок отсрочки – до 01 октября 2020 г., начиная с даты введения ЧС или режима повышенной готовности. Это период, в течении которого арендатор не платит аренду. Исключение составляют расходы на содержание арендуемого имущества и коммунальные расходы – если их оплата предусмотрена договором отдельно, то платить их придется.
- 50% скидка на размер арендного платежа на период с даты отмены режима повышенной готовности или ЧС и до 01 октября 2020 г.
- Срок возврата арендных платежей — не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. При этом оплата производится равными частями и размер платежа не должен превышать 50% арендного платежа, установленного договором.
ВАЖНО ПОМНИТЬ! АРЕНДОДАТЕЛЮ ЗАПРЕЩЕНО:
- Установливать какие-либо дополнительные платежи для арендатора в связи с предоставлением отсрочки
- Начислять штрафы, пени или применять какие-либо другие меры ответственности за нарушение арендатором порядка и срока внесения платежей по представленной отсрочке.
Предоставление отсрочки мне видится реальной помощью малому и среднему бизнесу, вынужденному остановить производства, закрыть предприятия, кафе, салоны красоты, турагентства и т.п. Однако, следует помнить, что на 100% мера по предоставлению отсрочки осработает только в отношении предприятий, входящих в отрасли, пострадавшие от пандемии. Список таких отраслей содержится в Постановлении Правительства РФ № 439 от 03.04.2020 г.
Остальным, тем, кто не попал в список пострадавших отраслей, придется все-таки договариваться с арендодателем…
Всем, кто напишет свой email в комментарии, я пришлю образец письма арендодателю с предложением подписать соглашение об отсрочке арендных платежей.
90 комментариев “Что делать с арендой в период пандемии?”